Comment densifier, reconstruire la ville sur la ville ?

Définition : La densification urbaine, élément clé du renouvellement urbain, vise à répondre aux problématiques de logement et d'urbanisme tout en limitant l'étalement urbain et la périurbanisation. Elle est essentielle pour atteindre l’objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) d’ici 2050.
Acteurs : Propriétaires, promoteurs, bailleurs, et collectivités locales.
Procédure : Nécessité de permis et délais d'instruction d'environ 10 mois avant le début des travaux.

Concept : Build In My Back Yard (Construire dans mon jardin). Il consiste à diviser les parcelles privées pour construire des logements supplémentaires.
Avantages : Répond aux enjeux de densification et limite l'étalement urbain.
Exemples :
- Périgueux (24) : Collaboration avec la start-up Villes Vivantes pour accompagner les propriétaires (116 logements réalisés).
- La Chapelle-Launay (44) : Simulations parcellaires financées par la commune (10 projets pour 12 000 €).
- Plouzané (29) : Concours architectural pour des projets pilotes (par exemple, une maison transformée pour accueillir un jeune couple).

Concept : Utilisation de la surélévation pour densifier les zones urbaines.
Acteurs :
- Upfactor : Start-up spécialisée dans l’identification et la réalisation de projets de surélévation.
- Plateformes comme UrbanVitaliz et Cartofriches : outils pour recenser et valoriser les terrains ou bâtiments inutilisés.
Avantages : Valorisation des friches urbaines et limitation de l’artificialisation des sols.

Avantages :
- Offre de nouvelles solutions de logement en zones urbaines.
- Réduction de l’étalement urbain et préservation des sols.
Inconvénients :
- La division ou la surélévation peut être source de désaccords locaux (vis-à-vis, nuisances).

Cible :
- Jeunes familles, mais adapté à tout type de public.
Objectif :
- Conserver les avantages d’une maison individuelle tout en réduisant l’étalement urbain (Zéro Artificialisation Nette - ZAN).
Caractéristiques :
- Logements superposés avec des éléments d’habitat individuel : espace extérieur privatif, accès individuel, hauteur limitée à 3 étages, vis-à-vis restreints.
Cadre juridique :
- Pas reconnu comme catégorie distincte en droit. Considéré comme habitat collectif dès que plus de deux logements sont superposés.
Avantages :
- Combine la qualité de vie de la maison individuelle et une densité urbaine maîtrisée.
Inconvénients :
- Coût potentiellement élevé.
- Cadre juridique flou.
Exemples notables :
- Bernes-sur-Oise (95) : 20 habitations certifiées « Habitat et Environnement » pour limiter l’étalement urbain. Coût total : 2,2 M€. Livraison en 2015.

Objectif :
- Réduire la vacance des bureaux et répondre aux besoins en logement tout en respectant les enjeux du ZAN.
Contraintes :
- Techniques : Seuls 20 % des bureaux sont adaptés à une reconversion.
- Économiques : Coût souvent supérieur à une construction neuve (10-20 % en moyenne).
- Juridiques : Nécessite un changement de destination soumis à autorisation (articles R.421-14 et R.421-17 du Code de l’urbanisme).
Avantages :
- Limite l’étalement urbain en réutilisant le bâti existant.
- Offre un gisement foncier dans les métropoles.
Exemples notables :
- Pantin (93) : Transformation de 5 000 m² en 70 logements sociaux. Coût : 15 M€. Livraison en 2020.
- Paris (75) : Reconversion de 3 833 m² en 54 logements sociaux. Coût : 7,5 M€. Chantier de 20 mois.

Objectif :
- Remettre sur le marché les logements vacants pour répondre aux besoins en habitat.
Outils principaux :
- OPAH (Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat) : Aides financières et services pour réhabiliter et requalifier le bâti.
- Taxe d’Habitation sur les Logements Vacants (THLV) : Appliquée après 2 ans de vacance.
- « Zéro logement vacant » : Outil d’identification et d’accompagnement pour les collectivités (cartographie, stratégies de contact, suivi des dossiers).
Chiffres clés :
- 3,1 millions de logements vacants en France (2020), soit 8,4 % du parc immobilier.
- Environ 2 000 logements créés chaque année via des transformations.
Exemple notable :
- Josselin (56) : Rénovation de 100 logements vacants en trois ans (2015-2017) grâce à des aides communales et une sensibilisation des propriétaires. Budget annuel : 60 000 €.

Impact positif commun :
- Limitation de l’étalement urbain.
- Optimisation des espaces déjà construits.
- Contribution aux objectifs du ZAN.
Défis partagés :
- Coûts élevés.
- Nécessité d’une réglementation adaptée pour favoriser ces initiatives.
- Dépendance à la coopération des acteurs locaux (collectivités, propriétaires, bailleurs).