Comment densifier, reconstruire la ville sur la ville ?

Sur cette page vous trouverez des solutions diversifiées qui répondent aux défis de la densification urbaine, tout en intégrant qualité de vie et innovation.  

Densification urbaine : objectifs et mise en œuvre

• Définition : La densification urbaine, élément clé du renouvellement urbain, vise à répondre aux problématiques de logement et d'urbanisme tout en limitant l'étalement urbain et la périurbanisation. Elle est essentielle pour atteindre l’objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) d’ici 2050.
• Acteurs : Propriétaires, promoteurs, bailleurs, et collectivités locales.
• Procédure : Nécessité de permis et délais d'instruction d'environ 10 mois avant le début des travaux.

Densification horizontale : le BIMBY

• Concept : Build In My Back Yard (Construire dans mon jardin). Il consiste à diviser les parcelles privées pour construire des logements supplémentaires.
• Avantages : Répond aux enjeux de densification et limite l'étalement urbain.
• Inconvénients : Division d'une parcelle ou la surélévation n'est pas toujours appréciée par les voisins. 
• Exemples :
  • Périgueux (24) : Collaboration avec la start-up Villes Vivantes pour accompagner les propriétaires (116 logements réalisés).
  • La Chapelle-Launay (44) : Simulations parcellaires financées par la commune (10 projets pour 12 000 €).
  • Plouzané (29) : Concours architectural pour des projets pilotes (par exemple, une maison transformée pour accueillir un jeune couple).

Densification verticale : surélévation de bâtiments

• Concept : Utilisation de la surélévation pour densifier les zones urbaines.
• Acteurs :
  • Upfactor : Start-up spécialisée dans l’identification et la réalisation de projets de surélévation.
  • Plateformes comme UrbanVitaliz et Cartofriches : outils pour recenser et valoriser les terrains ou bâtiments inutilisés.
• Avantages : Valorisation des friches urbaines et limitation de l’artificialisation des sols.

Habitat intermédiaire

• Cible : Jeunes familles, tout public.
• Objectif : Conserver les avantages d’une maison individuelle tout en limitant l’étalement urbain. 
• Caractéristiques :
  • Groupement de logements superposés. 
  • Éléments d’habitat individuel : espace extérieur privatif, accès individuel, hauteur limitée à 3 étages, vis-à-vis restreints.
• Cadre juridique :
  • Pas reconnu comme catégorie distincte en droit. Considéré comme habitat collectif dès que plus de deux logements sont superposés.
• Avantages : Combine la qualité de vie de la maison individuelle et une densité urbaine maîtrisée.
• Inconvénients :
  • Coût potentiellement élevé.
  • Cadre juridique flou.
• Exemples notables : Bernes-sur-Oise (95) : 20 habitations certifiées « Habitat et Environnement » pour limiter l’étalement urbain. Coût total : 2,2 M€. Livraison en 2015.

Transformation de bureaux en logements

• Objectif : Réduire la vacance des bureaux et répondre aux besoins en logement tout en respectant les enjeux du ZAN.
• Contraintes :
  • Techniques : Seuls 20 % des bureaux sont adaptés à une reconversion.
  • Économiques : Coût souvent supérieur à une construction neuve (10-20 % en moyenne).
  • Juridiques : Nécessite un changement de destination soumis à autorisation (articles R.421-14 et R.421-17 du Code de l’urbanisme).
• Avantages :
  • Limite l’étalement urbain en réutilisant le bâti existant.
  • Offre un gisement foncier dans les métropoles.
• Exemples notables :
  • Pantin (93) : Transformation de 5 000 m² en 70 logements sociaux. Coût : 15 M€. Livraison en 2020.
  • Paris (75) : Reconversion de 3 833 m² en 54 logements sociaux. Coût : 7,5 M€. Chantier de 20 mois.

Lutte contre la vacance de logements

• Objectif : Rénover et remettre sur le marché les logements vacants pour répondre aux besoins en habitat.
• Outils principaux :
  • OPAH (Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat) : Aides financières et services pour réhabiliter et requalifier le bâti.
  • Taxe d’Habitation sur les Logements Vacants (THLV) : Appliquée après 2 ans de vacance.
  • « Zéro logement vacant » : Outil d’identification et d’accompagnement pour les collectivités (cartographie, stratégies de contact, suivi des dossiers).
• Chiffres clés :
  • 3,1 millions de logements vacants en France (2020), soit 8,4 % du parc immobilier.
  • Environ 2 000 logements créés chaque année via des transformations.
• Avantages :
  • Lutte efficacement contre la vacance.
  • Redynamise le centre bourg
• Inconvénients : 
  • Nécessite des moyens financiers et humains 
  • La bonne volonté des propriétaires est un élément clef de la réussite du dispositif.  
• Exemple notable :
  • Josselin (56) : Rénovation de 100 logements vacants en trois ans (2015-2017) grâce à des aides communales et une sensibilisation des propriétaires. Budget annuel : 60 000 €.